一税消、一税涨——大温房产持有成本的新格局
如果您是持有大温哥华地区物业的非居民业主，2026年的税务形势已经发生了根本性变化。
联邦政府于2025年税务年度起正式废除了联邦空置税（Underused Housing Tax，UHT），这意味着非居民业主每年1%的联邦空置税申报与缴纳义务已全面取消。这是一个好消息。
然而，与此同时，卑诗省的《投机与空置税》（Speculation and Vacancy Tax，SVT）税率已从2%提升至3%，适用于2025年12月31日之后的税务年度（即2026年申报周期）。而温哥华市的《空屋税》（Empty Homes Tax，EHT）仍维持在3%，没有变化。
对于在温哥华市范围内持有空置物业的非居民业主来说，综合税务负担如下：
| 税种 | 税率（评估价值） | 状态 |
|---|---|---|
| 联邦空置税（UHT） | 0%（已废除） | ✅ 取消 |
| 卑诗省投机税（SVT） | 3% | ⬆️ 从2%上调 |
| 温哥华空屋税（EHT） | 3% | → 不变 |
| 合计（温哥华市内空置物业） | 6% |
一个评估价值为120万加元的温哥华市内空置公寓，每年合计税务负担高达$72,000加元。
本文将逐一拆解三税变化，并通过具体算例，帮助非居民业主理清2026年的税务成本，以及您需要采取哪些行动。
第一部分：联邦空置税（UHT）正式废除
什么是UHT？
联邦空置税于2022年正式生效，针对非加拿大公民或永久居民持有的住宅物业，按物业评估价值的1%征收年度税款，同时要求所有受影响业主每年提交申报表（Form UHT-2900）。
废除意味着什么？
从2025税务年度起（即2026年申报周期），UHT法案已正式废除。具体来说：
- 无需再提交UHT申报表（Form UHT-2900已无效）
- 无需缴纳1%联邦空置税
- 原有的豁免类别（自住、租赁等）已无实际意义，因为税本身不再存在
这对于每年需要应对UHT申报合规的非居民业主而言，是一项实质性的负担减轻。
投资者需注意的事项
尽管UHT已废除，但过去未履行申报义务的业主仍可能面临追溯责任。如果您在2022至2024年期间持有应申报物业但未按时申报，建议咨询专业CPA，评估是否需要补报及潜在罚款风险。
此外，废除UHT并不意味着联邦政府对外国物业持有的监管力度减弱。加拿大税务局（CRA）通过其他渠道持续追踪非居民的资产与收入状况。
第二部分：卑诗省投机与空置税（SVT）上调至3%
SVT是什么，针对谁？
卑诗省《投机与空置税》是一项省级税，适用于卑诗省特定征税区域内的住宅物业。其主要目标是外国业主、”卫星家庭”（即家庭主要收入来源于境外的加拿大居民）以及在卑诗省持有空置物业的投机者。
主要征税对象：
| 类别 | 2025税务年度税率 |
|---|---|
| 外国业主（非加拿大公民/永久居民） | 3%（从2%上调） |
| 卫星家庭 | 3%（从2%上调） |
| 其他加拿大居民（卑诗省居民豁免） | 0.5%（通常通过税收抵免抵消） |
| 卑诗省居民自住 | 通常完全豁免 |
征税区域涵盖哪里？
SVT并非适用于卑诗省全境，而是针对特定的征税区域，包括但不限于：大温哥华地区（Metro Vancouver）、维多利亚（Capital Regional District）、基洛纳（Kelowna）、纳奈莫（Nanaimo）、阿伯茨福德（Abbotsford）等主要城市圈。
关键豁免：出租物业
对于非居民业主来说，最重要的豁免条款是出租豁免。 如果物业在相关税务年度内被充分出租（通常要求全年出租期不少于6个月，且每次租约不短于1个月），则可申请SVT豁免。
这意味着：将物业合法出租，是非居民业主规避SVT的最有效合规路径。
其他常见豁免包括：
- 物业用于业主本人或直系亲属居住（通常仅适用于居民）
- 物业正在进行重大装修（需提供证明文件）
- 物业属于农业用地或特定类型建筑
申报截止日期
每年3月31日是卑诗省SVT的申报截止日。即使您认为物业符合豁免条件，也必须在此日期前完成申报，否则将被默认为须缴税，并可能产生罚款。
第三部分：温哥华市空屋税（EHT）——维持3%不变
EHT的适用范围
温哥华市《空屋税》（Empty Homes Tax）仅适用于温哥华市行政边界内的住宅物业，不包括本拿比（Burnaby）、列治文（Richmond）、素里（Surrey）或其他大温哥华城市。
2025年起（2026年申报），EHT税率维持在评估价值的3%。
EHT的申报要求
- 申报截止日：每年2月（约在2月初，请以温哥华市官方公告为准）
- 即使物业已被出租或豁免，业主仍须完成年度申报，声明物业状态
- 未申报者将被视为空置物业，须缴纳3%的空屋税
EHT的常见豁免
- 物业为主要居所（Primary Residence）
- 物业已出租满6个月（每次租约不少于30天）
- 业主因特殊情况无法居住
- 物业正在进行重大改建（需获批建筑许可）
第四部分：具体算例——$120万大温公寓的两种情境
以下以一套评估价值为$1,200,000加元的大温哥华公寓为例，分析非居民业主在两种持有情境下的年度税务负担。
假设前提： 物业位于温哥华市行政边界内；非居民指非加拿大公民且非永久居民；税率采用2025税务年度（2026申报周期）数据。
情境一：空置非居民业主（最高税负情境）
| 税种 | 税率 | 税额（CAD） |
|---|---|---|
| 联邦UHT | 0%（已废除） | $0 |
| 卑诗省SVT | 3% | $36,000 |
| 温哥华EHT | 3% | $36,000 |
| 合计 | 6% | $72,000 |
📌 结论： 一套120万的公寓，若空置且由非居民持有，每年须缴纳$72,000的综合税款。这相当于每月$6,000的额外持有成本，远超一般租金收益。
情境二：已出租非居民业主（合规出租可大幅降低税负）
若物业已合法出租，满足SVT和EHT的出租豁免条件：
| 税种 | 税率 | 税额（CAD） | 备注 |
|---|---|---|---|
| 联邦UHT | 0% | $0 | 已废除 |
| 卑诗省SVT | 0% | $0 | 出租豁免 |
| 温哥华EHT | 0% | $0 | 出租豁免 |
| 合计 | 0% | $0 |
📌 结论： 合规出租可将空置税总负担从$72,000降至$0。但业主须保留完整的租约文件、租金收据及相关证明，以备申报和审查之用。
⚠️ 注意：出租收入须在加拿大申报所得税。
两情境汇总对比
| 情境 | 物业状态 | 年度综合税额（CAD） |
|---|---|---|
| 情境一 | 空置 | $72,000 |
| 情境二 | 已出租 | $0 |
第五部分：2026年行动清单
以下是大温非居民业主在2026年申报周期需要完成的关键事项：
📅 申报截止日历
| 税种 | 申报截止日 | 注意事项 |
|---|---|---|
| 温哥华EHT | 2月（约2月初） | 须申报，即使已豁免 |
| 卑诗省SVT | 3月31日 | 须申报，即使已豁免 |
| 加拿大非居民所得税（含租金收入） | 4月30日或6月30日 | 视情况而定 |
| 联邦UHT | 无需申报 | 已废除，2025税务年起不再适用 |
第六部分：常见问题
Q：如果我在温哥华市以外的大温城市（如本拿比、列治文）持有物业，是否适用EHT？
A：不适用。EHT仅限温哥华市行政边界内的物业。但SVT仍可能适用（大温哥华地区整体在SVT征税范围内）。
Q：我是加拿大永久居民（PR），是否属于SVT的外国业主范畴？
A：通常不是。加拿大永久居民一般不被视为”外国业主”。但如果您的家庭收入主要来源于境外，仍可能被认定为”卫星家庭”，适用3%税率。建议咨询专业CPA。
Q：UHT废除是否意味着我无需向CRA报告我的加拿大物业信息？
A：废除UHT并不免除非居民在其他方面对CRA的申报义务（如租金收入、物业处置收益等）。CRA通过多种渠道监控非居民的加拿大资产。
Q：SVT和EHT的豁免申请是否会被审计？
A：是的。两种税的主管机关均有权要求业主提供豁免依据的证明文件。保留完整记录至关重要。
结语：及时规划，避免高额税务意外
对于大温地区的非居民业主而言，2026年的税务格局已经明确：
- UHT废除是利好，消除了一项合规负担
- SVT上调至3%加重了空置物业的持有成本
- EHT维持3%，温哥华市内的空置物业仍面临双重税负
最关键的规划工具是出租——合规出租可将SVT和EHT的综合税负从每年数万元降至零。但出租本身也带来租金收入的税务申报义务，非居民须特别注意相关合规要求。
无论您的物业目前处于何种状态，建议在每年2月及3月申报截止日之前，与具备跨境税务经验的CPA完成税务规划审查。
参考资料
1. 加拿大联邦政府：《2025年预算案》，UHT废除条款（Bill C-15）
参见：canada.ca/underused-housing-tax
2. 卑诗省政府：投机与空置税官方网站
参见：gov.bc.ca/speculation-vacancy-tax
3. 温哥华市政府：空屋税官方网站
参见：vancouver.ca/empty-homes-tax
4. 加拿大税务局（CRA）：非居民稅務申報
参见：canada.ca/non-residents-canada
免责声明： 本文仅供一般信息参考，不构成具体税务建议。每位业主的情况不同，实际税务处理须根据个人情况评估。建议在采取行动前咨询持牌专业人士。
