想像一下：您的溫哥華公寓已成功接受出價，心情大好，交易進展順利——直到您的律師說出讓您頓時愣住的話。
「我們需要在交割時扣留$230,000，直接匯給加拿大稅務局。」
這正是 Mei 的親身經歷。Mei 是一位居住在香港的投資者，於2025年出售了她在溫哥華的公寓。她在2018年以$680,000購入這套物業，後來以$920,000售出——在多年出租後實現了相當不錯的增值。然而在交割當日，整個售價的四分之一直接匯往加拿大稅務局 (CRA)，她一分錢都還沒收到。
這不是什麼問題，也不是她做錯了任何事。這只是非居民出售加拿大物業時，必然發生的程序。
讓人安心的是：Mei 實際上並不需要繳納$230,000的稅款——差遠了。如果您正面臨類似情況，或計劃出售物業，本文將為您清楚說明這個機制的來龍去脈，以及如何取回多扣的款項。
重點摘要（如果您正在用手機閱讀）
- 加拿大稅務局 (CRA) 在交割時預扣您總售價的25% ——是售價總額，不是您的利潤
- 您實際應繳的稅款是根據您的淨收益計算——通常遠低於預扣金額
- 清關證書 (Clearance Certificate) 是取回差額的關鍵文件
- 幾乎不可能在交割前取得清關證書——這是正常現象，毋須擔心
- 交割後，特許專業會計師 (CPA) 會立即代您申請，啟動退款程序
這是整體流程的全貌。請繼續閱讀，我們將逐步說明每個環節。
為什麼交割時要預扣25%？
當非居民出售加拿大房地產時，買方的房地產律師依法必須預扣售價的25%並匯繳給加拿大稅務局 (CRA)。這不是選擇，而是法律規定——如果律師未履行此義務，他們將承擔個人法律責任。
這不是罰款。加拿大稅務局 (CRA) 透過這個預扣稅 (Withholding) 機制，確保非居民賣家在交易完成前繳納加拿大稅款。您可以把它想像成一筆大額押金，由政府暫時保管，待釐清您的實際稅務後再作處理。
問題在於：25%的總售價，通常遠遠超過您實際應繳的稅款。這個差額——少則幾萬，多則數十萬元——才是您需要追回的部分。
您實際應繳多少稅？（真實數字，簡單計算）
讓我們以 Mei 的情況為例。
她以$920,000出售物業。加拿大稅務局 (CRA) 預扣了25%，即$230,000。交割後她實際到手的金額是$690,000，而非$920,000。
但 Mei 的實際稅款並非以售價計算，而是以她的淨收益為基礎——即售價扣除原始購入成本、裝修費用及出售費用後的金額。
計算如下：
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Mei 的應稅金額約為$53,000（淨收益的25%）。
加拿大稅務局 (CRA) 扣押了$230,000，而她實際應繳約$53,000。這意味著大約$177,000需要退還給她。
這正是清關證書 (Clearance Certificate) 的用途。
以上數字僅作示範說明。您的實際稅款取決於具體的購入成本、裝修費用、出售費用及其他因素。特許專業會計師 (CPA) 會根據您的情況精確計算。
如何取回您的錢：申請清關證書
清關證書 (Clearance Certificate) 是加拿大稅務局 (CRA) 發出的官方文件，確認您的實際應繳稅款。一旦獲發，多扣的預扣稅將退還給您。
以下是交割後的申請流程：
第一步 — 特許專業會計師 (CPA) 向 CRA 提交申請表
這即是清關證書申請表。申請表向加拿大稅務局 (CRA) 報告交易詳情、提供您的成本資料，並要求計算您的實際應繳稅款。此申請表必須在交割完成後10日內提交 ——錯過期限可能面臨罰款，切勿拖延。
第二步 — CRA 審核您的文件
加拿大稅務局 (CRA) 會審核清關證書申請表及特許專業會計師 (CPA) 所提交的所有相關文件。視乎申請的複雜程度及文件是否齊全，CRA 的審核時間可由三個月至九個月不等。
第三步 — CRA 發出清關證書
清關證書 (Clearance Certificate) 發出後，您支付實際應繳稅款（如預扣金額尚未涵蓋），其餘款項將退還給您。對大多數賣家而言，退款金額相當可觀。
整個流程就是如此。雖然需要一定時間，但這是取回多扣款項的唯一途徑。
「為什麼不能在交割前取得清關證書？」
幾乎每位客戶都會問這個問題。簡短的回答是：申請清關證書需要一份已確認的買賣協議，而加拿大稅務局 (CRA) 的審核需時三至九個月。大多數物業的交割期只有30至60天，時間上根本無法配合。
約95%的非居民物業銷售，都會在交割時發生25%的預扣——沒有例外，也沒有變通辦法。這完全正常。
我們的目標不是避免預扣，而是在交割後立即提交清關證書申請，讓您的資金盡快退回。每等一個星期，就是讓加拿大稅務局 (CRA) 多佔用您的資金一個星期。
退款需要多長時間？
加拿大稅務局 (CRA) 收到您的付款後，通常需要約4至5週發出清關證書。從交割到收到退款，整個過程通常需要4至6個月（在特許專業會計師 (CPA) 及時跟進的情況下）。若沒有專業協助，賣家往往需要等待12至18個月，甚至更長時間。
差異在於申請提交的速度，以及支持文件的完整程度。準備齊全、資料詳盡的申請，在加拿大稅務局 (CRA) 的審核過程中推進速度更快。
特許專業會計師 (CPA) 為您處理的事項（以及為何值得）
這不是一份您可以自行填寫的簡單表格。清關證書申請需要提供原始購入成本、裝修費用、律師費等詳細文件記錄——任何錯誤或遺漏都可能導致申請延誤數月。
以下是非居民稅務特許專業會計師 (CPA) 為您承擔的工作：
| 售價 | $920,000 |
| 原始購入成本（含費用）— 調整後成本基準 (ACB) | $680,000 |
| 出售費用 | 約 $28,000 |
| 淨收益 | 約 $212,000 |
- 計算調整後成本基準 (ACB) ——您的原始購入價格加上所有符合資格的費用和改善成本
- 審查所有相關的稅務歷史文件，評估其對您申請案的影響
- 在交割後立即準備並提交申請，確保在10日期限內完成
- 全程直接與加拿大稅務局 (CRA) 溝通 ——包括回應審核期間 CRA 的查詢、安排付款，以及跟進清關證書的最終發出
您可以把特許專業會計師 (CPA) 的費用理解為一項投資——讓$177,000提前數個月退回您的帳戶。這筆帳很清楚。
您現在處於哪個階段？
計劃出售？ 現在就開始整理原始購買文件——法律交割聲明、裝修收據、改善工程記錄。交割前準備越充分，交割後清關證書申請就能越快提交。
剛剛接受出價？ 在交割日前找好特許專業會計師 (CPA)。預先了解25%將被預扣，提前規劃資金流動。您的 CPA 應在交易完成後隨時準備好提交申請。
已經完成交割？ 立即聯絡特許專業會計師 (CPA)。10日申請期限從交割日起計。即使已過期限，您仍有補救辦法——但每耽誤一天，就是讓退款再多等一天。
與專注非居民物業稅的溫哥華特許專業會計師 (CPA) 聯絡
清關證書的申請流程並不複雜——但從一開始就由合適的人處理，才能確保最快速的結果。
AL Accounting Inc. 為非居民物業業主提供全程支持：計算調整後成本基準 (ACB)、提交清關證書 (Clearance Certificate) 申請、與加拿大稅務局 (CRA) 溝通協調，以及盡快為您追回多扣款項。
創辦人 Anike, CPA, CGA, CAMS 曾協助來自香港、中國大陸、台灣及亞太地區的客戶，順利處理其加拿大物業的出售事宜。我們提供英語、國語及粵語服務——因為稅務手續已經夠繁瑣，語言不應再成為障礙。
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